住宅ローンは、「組んだ瞬間」よりも
**「組んでからどう管理するか」**で結果が決まります。
この記事では、私が実際に返済している
・借入4,070万円
・35年
・変動金利
の住宅ローンについて、これまでの金利推移・返済状況・返済総額の見え方をすべて実績ベースでまとめます。
■ 住宅ローンの基本条件（変わらない前提）
・借入額：4,070万円
・返済期間：35年（420回）
・返済方式：元利均等
・金利タイプ：変動
・5年ルール／125％ルールあり
■ これまでの金利推移（実績）
ここが、この記事の一番のポイントです。
● 2025年2月〜5月
金利：0.299％
超低金利スタート。
正直「このまま行けたら勝ち」状態。
● 2025年6月〜12月
金利：0.569％
日銀の動きもあり、
「ついに来たか」というタイミング。
ただし、
返済額は5年ルールにより据え置き。
● 2026年1月（今回）
金利：0.549％
12月下旬の見直しで
わずかに低下。
「変動金利＝上がり続ける」
という単純な話ではないことを、
実体験として実感しました。
■ 現在の月返済額(2025年12月)
・月返済額：102,705円
金利は上下していますが、返済額はスタート時から変わっていません。
その代わり、利息と元本の内訳が毎月変化しています。
■ 金利0.549％が続いた場合の返済総額
ここで、多くの人が気になる
**「結局いくら払うのか？」**を整理します。
● 月返済額
102,705円
● 返済回数
420回（35年）
● 返済総額
約4,313万円
● 利息総額
約243万円
✔ ここが重要
4,070万円を借りて、利息は たった約243万円。
これが、低金利×長期×変動金利の現実的な強さです。
返済総額は、金利が少し違うだけで
数百万円単位の差になります。
▶ 住宅ローン借換えで500万円差が出る人の条件をみる
■ 金利が上がったらどうなる？（過去実績を踏まえて）
これまで実際に
0.299％ → 0.569％ → 0.549％
と動いてきました。
では、
もし今後さらに上がったらどうなるのか。
● 金利1.0％になった場合
・返済総額：約4,900万円
・利息総額：約830万円
→ 利息が一気に +600万円以上
● 金利2.0％になった場合
・返済総額：約5,670万円
・利息総額：約1,600万円
→ 「家1軒分の利息」ゾーンに突入。
■ それでも変動金利を続ける理由（実体験）
ここまで数字を見ると、怖く感じるかもしれません。
ですが、実際に数年運用して感じたのは、
・金利は一直線では動かない
・上がるまでに準備する時間がある
・下がる局面も普通にある
ということ。
「何もしない人」が危険なだけです。
■ 私が実際にやっていること
・毎回の金利見直しを必ず確認
・返済総額を定期的に再計算
・借換え候補の銀行を把握
・繰上返済資金は“いつでも使える形”で確保
これだけで、住宅ローンは「不安」から「管理対象」に変わります。
■ 2025年12月時点の結論
・金利0.549％は依然として優秀
・返済総額は約4,313万円
・利息は約243万円
・今は慌てて動く局面ではない
・ただし、記録と監視は継続する
■ この記事を読んだ人へ
もしあなたが、
・今の金利が高い気がする
・将来の返済総額が不安
・変動金利を選んで後悔しそう
なら、
まずは自分の返済総額を出すことが第一歩です。
数字を知らないまま悩むのが、
一番コストが高いです。
■ 今の金利、放置して大丈夫？
今回の記事では、
私自身の住宅ローン実績として
・金利の推移
・返済額
・返済総額
をすべて公開しました。
ただ、ここで一つ大事なことがあります。
同じ4,000万円台の住宅ローンでも、
銀行が違うだけで返済総額が数百万円変わる
という事実です。
■ 借換えで「得する人」「損する人」の違い
実際にシミュレーションしてみると、
・金利が0.3％違う
・団信の条件が違う
・手数料体系が違う
これだけで、
返済総額に300万〜500万円の差が出るケースも珍しくありません。
逆に、
条件が合わない人は
借換えしない方がいい場合もあります。
👉 重要なのは
「自分の場合どうなるか」を数字で知ることです。
■ 返済総額を1分で確認する方法（無料）
私も定期的に使っているのが、
住宅ローンの無料シミュレーションです。
✔ 入力は最短1分
✔ 返済総額の差が一目で分かる
✔ 申込みしなくてもOK
👇 今のローンと比べてみるだけでも価値があります。
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